Con una recente sentenza (n. 26363/2026) la Corte di Cassazione è tornata sul tema del trattamento fiscale dei canoni di locazione non riscossi da parte di società immobiliari c.d. di gestione.

Il caso è quello di una società che avendo contabilizzato i canoni da locazione per competenza, ha ritenuto di apportare in bilancio delle svalutazioni deducibili ai relativi crediti nel momento in cui si è verificato il mancato incasso. Si precisa che nel caso di specie si tratta di immobili patrimoniali ( i.e. abitativi, e non strumentali, quali capannoni, negozi o uffici).

Ricordiamo che come regola generale, tale categoria di immobili, diversamente da quelli strumentali o merce, concorre alla formazione del reddito d’impresa secondo le regole dei redditi fondiari previste dal TUIR. Il reddito imponibile è quindi determinato assumendo il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione da contratto, a prescindere da  aspetti legati alla competenza e all'incasso (come per le persone fisiche). 

Secondo la Suprema Corte, per gli immobili concessi in locazione a uso abitativo, anche dalle imprese, trova applicazione anche l’art. 26 del TUIR: i canoni non percepiti continuano a concorrere al reddito fino all’intimazione di sfratto per morosità o all’ingiunzione di pagamento. Fino a tale momento, le svalutazioni e le perdite sui relativi crediti, pur correttamente apportate sotto il profilo contabile, sono indeducibili sotto il profilo fiscale. 

In conclusione, la Cassazione ribadisce che la mera morosità del conduttore, anche se documentata, non è sufficiente per dedurre fiscalmente la perdita sul credito. 

Nella medesima sentenza, la Cassazione ribadisce inoltre che l’indeducibilità dei c.d immobili patrimonio riguarda anche le spese direttamente relative a detti immobili ( e.g. utenze, manutenzioni ecc.). Mentre i costi di diversa natura, riferibili alla struttura societaria e non direttamente all’immobile, restano deducibili secondo le regole generali del reddito d’impresa.