Donazioni senza rischi

Finalmente, dopo tanti anni, è stato posto fine ad un problema che limitava la circolazione dei beni immobili donati o ereditati. Infatti, a far data dal 18 dicembre 2025, l’art. 44 della Legge 182/2025 ha introdotto delle modifiche importanti agli art. 561, 562, 563, nonché 2652 e 2690 del codice civile che hanno messo in sicurezza gli acquisti di immobili che provengono da donazioni.

In sostanza, prima della riforma l’erede o il donatario che avesse ottenuto l’inefficacia dell’atto per lui lesivo della quota di legittima poteva avviare un’azione di restituzione dell’immobile nei confronti dell’avente causa dell’erede o donatario, vale a dire nei confronti del terzo che avesse acquistato (anche in buona fede) l’immobile oggetto di contestazione. E ciò entro un termine lunghissimo: di 10 anni dalla successione ed addirittura 20 dall’atto di donazione.

 

 

Una siffatta normativa ha creato notevoli difficoltà, se non addirittura impedimento, alla circolazione giuridica dei beni immobili provenienti da tali atti a titolo gratuito, in quanto il terzo acquirente (ma anche la banca mutuante) non potevano avere certezza, circa il bene acquistato od oggetto di ipoteca. In altre parole il legittimario leso nel suo diritto poteva richiedere la restituzione del bene non solo nei confronti del beneficiario diretto, ma anche nei confronti di coloro che dal medesimo l’avessero successivamente acquistato.

Con la nuova formulazione dell’art. 563 cc, il legittimario leso non potrà più chiedere ai terzi acquirenti del donatario la restituzione dei beni da questi ricevuti in donazione dal de cuius, ma potrà solamente chiedere al donatario stesso una compensazione in denaro (se capiente). Unica eccezione a tale divieto è costituita dal fatto che il terzo non abbia acquistato il bene dal donatario, ma lo abbia a sua volta ricevuto a titolo gratuito. In tale fattispecie si potrà continuare ad esperire l’azione di restituzione nei confronti del terzo donatario .

Va, inoltre, segnalato che la norma ha istituito un regime transitorio, per il quale tali disposizioni si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, mentre per quelle antecedenti si prevede che i legittimari lesi possano ancora proporre l’azione di restituzione , se entro il 18 giugno 2026 notificano e trascrivono nei confronti del donatario un atto di opposizione alla donazione.

Un bel passo in avanti nel mercato immobiliare.

A cura di Vittore Cacciatori