Locazioni brevi con CIN nei dichiarativi 2025
07/05/2026
Confermato obbligo P.IVA e INPS per chi loca tre appartamenti,
nei dichiarativi 2025 indicazione del CIN e trattamento con ritenuta variabile
Con l’entrata in vigore della L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) è stata ulteriormente ridotta la soglia che fissa la presunzione di imprenditorialità per le persone fisiche che destinano più di due appartamenti a c.d. locazioni brevi. Secondo la disciplina introdotta dal D.L. 50 /2017 tali sono i contratti con durata non superiore a 30 giorni, con finalità spesso turistica da parte di chi vi soggiorna.
Alla luce della nuova norma, i soggetti che possono permanere nella sfera “privata” restano quindi coloro che locano al massimo due "appartamenti", i quali potranno applicare secondo il regime già in vigore dal 2025 la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Qualora nel contratto intervenga un intermediario, quest’ultimo sugli incassi dovrà applicare sempre una ritenuta a titolo di acconto del 21%.
Come facilmente desumibile, l’effetto immediato di tutto ciò è l'obbligo per il locatore di apertura della partita IVA, qualificandosi i proventi come reddito d’impresa IRPEF (eventualmente anche in regime forfettario se sussistono le condizioni), con applicazione delle regole IVA proprie delle attività ricettive. Possibile anche l'assoggettamento alla contribuzione previdenziale INPS commercianti.
Ad oggi, dopo qualche mese di operatività della nuova norma, non si ravvisano modifiche legislative di rilievo o interpretazioni rispetto allo scenario sopra descritto.
Alla luce della nuova norma, i soggetti che possono permanere nella sfera “privata” restano quindi coloro che locano al massimo due "appartamenti", i quali potranno applicare secondo il regime già in vigore dal 2025 la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Qualora nel contratto intervenga un intermediario, quest’ultimo sugli incassi dovrà applicare sempre una ritenuta a titolo di acconto del 21%.
Come facilmente desumibile, l’effetto immediato di tutto ciò è l'obbligo per il locatore di apertura della partita IVA, qualificandosi i proventi come reddito d’impresa IRPEF (eventualmente anche in regime forfettario se sussistono le condizioni), con applicazione delle regole IVA proprie delle attività ricettive. Possibile anche l'assoggettamento alla contribuzione previdenziale INPS commercianti.
Ad oggi, dopo qualche mese di operatività della nuova norma, non si ravvisano modifiche legislative di rilievo o interpretazioni rispetto allo scenario sopra descritto.
Per quanto riguarda invece la dichiarazione dei redditi 2025, si ricorda che l’inquadramento corretto delle locazioni turistiche/brevi gestite in forma non imprenditoriale dipende dal titolo di possesso. Se il soggetto è proprietario il reddito è fondiario e va indicato nel quadro RB del modello Redditi o nel quadro B del 730. Se invece si tratta di sublocazione o comodato, il reddito assume natura di reddito diverso e va dichiarato nel quadro RL (o quadro D del 730). Per quelle gestite in forma imprenditoriale, resta sempre possibile invece avvalersi del regime forfettario, nel rispetto delle condizioni di Legge.
Sul piano della tassazione, la persona fisica potrà sempre scegliere tra regime ordinario IRPEF e cedolare secca. Quanto a quest'ultima, le aliquote applicabili sono il 21% per un solo immobile e il 26% per gli immobili successivi, con la conseguenza di esercitare la scelta in dichiarazione. Come già avvenuto negli anni scorsi, le piattaforme di intermediazione e simili applicano una ritenuta del 21% sui canoni, che va scomputata in dichiarazione, a seconda del regime scelto.
Si ricorda infine l'obbligo di indicare il CIN - Codice identificativo nazionale, in dichiarazione, in corrispondena di ciascun immobile locato a dei relativi redditi.
Sul piano della tassazione, la persona fisica potrà sempre scegliere tra regime ordinario IRPEF e cedolare secca. Quanto a quest'ultima, le aliquote applicabili sono il 21% per un solo immobile e il 26% per gli immobili successivi, con la conseguenza di esercitare la scelta in dichiarazione. Come già avvenuto negli anni scorsi, le piattaforme di intermediazione e simili applicano una ritenuta del 21% sui canoni, che va scomputata in dichiarazione, a seconda del regime scelto.
Si ricorda infine l'obbligo di indicare il CIN - Codice identificativo nazionale, in dichiarazione, in corrispondena di ciascun immobile locato a dei relativi redditi.
Restiamo a disposizione per ogni chiarimento
A cura di Chiara Zenari