Locazioni brevi con P.IVA dal terzo appartamento
16/01/2026
Dal 2026 presunzione di imprenditorialità per chi loca tre appartamenti,
con apertura partita IVA e versamento contributi INPS
Con l’entrata in vigore della L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) è stata ulteriormente ridotta la soglia che fissa la presunzione di imprenditorialità per le persone fisiche che destinano più di due appartamenti a c.d. locazioni brevi. Secondo la disciplina introdotta dal D.L. 50 /2017 tali sono i contratti con durata non superiore a 30 giorni, con finalità spesso turistica da parte di chi vi soggiorna.
Alla luce della nuova norma, i soggetti che possono permanere nella sfera “privata” restano quindi coloro che locano al massimo due "appartamenti", i quali potranno applicare secondo il regime già in vigore dal 2025 la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Qualora nel contratto intervenga un intermediario, quest’ultimo sugli incassi dovrà applicare sempre una ritenuta a titolo di acconto del 21%.
Come facilmente desumibile, l’effetto immediato di tutto ciò è l'obbligo per il locatore di apertura della partita IVA, qualificandosi i proventi come reddito d’impresa IRPEF (eventualmente anche in regime forfettario se sussistono le condizioni), con applicazione delle regole IVA proprie delle attività ricettive. Possibile anche l'assoggettamento alla contribuzione previdenziale INPS commercianti.
Restando in tema di IRPEF, la Legge di Bilancio 2026 abbassa anche l’aliquota del 2° scaglione da 35% a 33% per i redditi tra 28.000 euro fino a 50.000 euro. Riassumendo quindi dall’anno 2026 i tre scaglioni IRPEF sono:
Anche le aliquote della detrazione IRPEF/IRES spettante per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) e di riduzione del rischio sismico (sismabonus) rimangono invariate rispetto al 2025 - quindi 50% per le abitazioni principali e del 36% per le altre.
Nessuna modifica al bonus mobili e grandi elettrodomestici legato alle ristrutturazioni edilizie, che rimane sempre al 50% con un limite massimo di euro 5.000 delle spese sostenute.
Alla luce della nuova norma, i soggetti che possono permanere nella sfera “privata” restano quindi coloro che locano al massimo due "appartamenti", i quali potranno applicare secondo il regime già in vigore dal 2025 la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Qualora nel contratto intervenga un intermediario, quest’ultimo sugli incassi dovrà applicare sempre una ritenuta a titolo di acconto del 21%.
Come facilmente desumibile, l’effetto immediato di tutto ciò è l'obbligo per il locatore di apertura della partita IVA, qualificandosi i proventi come reddito d’impresa IRPEF (eventualmente anche in regime forfettario se sussistono le condizioni), con applicazione delle regole IVA proprie delle attività ricettive. Possibile anche l'assoggettamento alla contribuzione previdenziale INPS commercianti.
Restando in tema di IRPEF, la Legge di Bilancio 2026 abbassa anche l’aliquota del 2° scaglione da 35% a 33% per i redditi tra 28.000 euro fino a 50.000 euro. Riassumendo quindi dall’anno 2026 i tre scaglioni IRPEF sono:
- fino ad euro 28.000 il 23%,
- da 28.000 a 50.000 euro il 33%,
- oltre i 50.000 euro il 43%.
- 50% in caso di abitazione principale
- 36% per gli altri immobili,
Anche le aliquote della detrazione IRPEF/IRES spettante per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) e di riduzione del rischio sismico (sismabonus) rimangono invariate rispetto al 2025 - quindi 50% per le abitazioni principali e del 36% per le altre.
Nessuna modifica al bonus mobili e grandi elettrodomestici legato alle ristrutturazioni edilizie, che rimane sempre al 50% con un limite massimo di euro 5.000 delle spese sostenute.
Restiamo a disposizione per ogni chiarimento
A cura di Chiara Zenari